Reforma tributária e PL 1.087/25: novas regras para locação de imóveis

1. Tributação das Locações por Pessoas Físicas

Atualmente, as pessoas físicas que recebem aluguel de imóveis pagam impostos por meio do carnê-leão, seguindo uma tabela progressiva do Imposto de Renda. A alíquota mais alta é de 27,5% para rendimentos superiores a R$ 4.664,68 por mês, com uma dedução de R$ 896.

Com a possível aprovação do Projeto de Lei 1.087/25, a tabela de isenção do Imposto de Renda será atualizada a partir de janeiro de 2026. Os novos principais pontos incluem:

• Isenção total para rendimentos mensais até R$ 5 mil.
• Sem dedução para contribuintes com rendimentos mensais acima de R$ 7 mil.

Por exemplo, se a nova lei for aprovada, uma pessoa que aluga um único imóvel e recebe R$ 5 mil por mês ficará isenta do Imposto de Renda e não terá que pagar IBS ou CBS.

2. Criação do IRPFM – Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo

Para compensar a isenção ampliada, o mesmo projeto propõe a criação do IRPFM, que começará a valer em 2026. Esse imposto terá alíquotas que variam de 2,5% a 10%, aplicadas sobre rendimentos anuais que superarem R$ 600 mil. A tributação será progressiva: para rendimentos entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão, a alíquota aumentará conforme o rendimento; acima de R$ 1,2 milhão, o imposto será de 10%.

3. IBS e CBS para Pessoas Físicas

Segundo a nova legislação, pessoas físicas poderão ser consideradas contribuintes do regime regular do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) se cumprirem duas condições:

• Receita total com aluguéis superior a R$ 240 mil no ano anterior.
• Locação de mais de três imóveis diferentes.

Além disso, terão que pagar esses impostos no mesmo ano se a receita de aluguel ultrapassar 20% do limite anterior, ou seja, R$ 288 mil.

Em relação à tributação, haverá uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS. Também será aplicado um redutor social de R$ 600 nas locações residenciais, ajustado pelo IPCA. A carga tributária total para locadores pode alcançar até 35,9% em certas situações.

4. Locações de Curta Duração

As locações de curta duração, como aquelas realizadas por meio de plataformas como o Airbnb, serão tratadas como serviços de hospedagem. Para esses casos, será aplicado um redutor de base de cálculo de 40%, e não será permitido o aproveitamento de créditos de IBS e CBS.

5. Tributação das Locações por Pessoas Jurídicas

As locações feitas por empresas também estarão sujeitas ao pagamento de IBS e CBS. Algumas informações importantes são:

• As empresas terão direito a crédito de IBS e CBS sobre aquisição de bens e serviços, desde que sigam a legislação, como o pagamento via split payment, que libera o crédito assim que a nota fiscal é paga na totalidade.
• A emissão de nota fiscal deverá seguir as normas estabelecidas.
• Será aplicado um redutor social de R$ 600 nas locações residenciais a partir de 2027, além de uma redução de 70% nas alíquotas aplicáveis.

Os contratos de locação não residencial firmados até 16 de janeiro de 2025 poderão optar por um regime especial, que terá uma alíquota de 3,65%, sem direito a créditos, resultando em uma carga tributária equivalente ao regime anterior.

6. Transição e Obrigações Acessórias

A transição para o novo sistema tributário será feita de forma gradual, entre 2026 e 2033. Os principais passos incluem:

• Em 2026 e 2027, serão testadas alíquotas simbólicas e a nota fiscal eletrônica será obrigatória para todos os aluguéis.
• Entre 2028 e 2032, haverá redução progressiva de ISS e ICMS, com um aumento proporcional do IBS e CBS.
• A partir de 2027, o PIS e a Cofins serão extintos e a CBS iniciará sua vigência, além da redução do IPI para 0%, exceto na Zona Franca de Manaus.
• Em 2033, os tributos antigos serão completamente eliminados e o novo modelo será plenamente implementado.

7. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

A nova legislação também cria o Cadastro Imobiliário Brasileiro, que exigirá a inscrição de todos os imóveis, tanto urbanos quanto rurais. Os prazos de adequação são:

• 12 meses para órgãos federais, cartórios e capitais, a partir de janeiro de 2025.
• 24 meses para órgãos estaduais e outros municípios.

O CIB será integrado aos sistemas de fiscalização da Receita Federal, permitindo a automação do cruzamento de dados com o Imposto de Renda.

8. Fluxo de Caixa para Locadoras de Imóveis

As empresas que alugam imóveis precisarão pagar o IBS e a CBS sobre o total da nota fiscal ao adquirirem bens ou serviços, mesmo que o pagamento seja parcelado. O crédito do imposto estará disponível apenas após o pagamento total destacado na nota fiscal. Assim, empresas que se prepararem agora poderão ajustar seus sistemas, revisar contratos e organizar créditos de forma a garantir competitividade durante essa transição tributária.