O Ifix, índice que mede o desempenho dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) mais negociados na Bolsa, apresenta uma forte valorização de mais de 18% em 2025. Esse crescimento pode fazer do ano o melhor desde 2019. No entanto, apesar dessa valorização, muitos FIIs ainda estão sendo negociados com descontos significativos em relação ao seu valor patrimonial. Essa situação levanta a questão sobre os motivos dessas discrepâncias.
Os descontos observados no mercado refletem, em alguns casos, a atual fase de juros altos e o comportamento do setor imobiliário. Em outras situações, esses descontos expõem problemas estruturais nos modelos de crédito, gestão e operação dos fundos, o que dificulta a recuperação das cotas.
Entre os FIIs com grandes descontos, é possível encontrar diferentes tipos de ativos, como os de crédito imobiliário, lajes corporativas e shoppings. Todos, porém, enfrentam um mesmo desafio: a desconfiança do mercado.
O indicador P/VP, que relaciona o preço das cotas ao seu valor patrimonial, mostra que os descontos podem chegar a 80%. Quanto mais próximo de 1 estiver esse índice, mais justo será considerado o preço da cota. Valores acima disso indicam ágio, enquanto os abaixo indicam desconto.
Abaixo estão alguns dos FIIs que estão com os maiores descontos em 2025:
- Hectare CE (HCTR11): desconto de 80%
- Devant Recebíveis (DEVA11): desconto de 70%
- Urca Prime Renda (URPR11): desconto de 70%
- BRPR Corporate Offices (BROF11): desconto de 50%
- Vinci Offices (VINO11): desconto de 50%
- Gazit Malls (GZIT11): desconto de 50%
- BTG Pactual Corporate (BRCR11): desconto de 50%
- JS Real Estate (JSRE11): desconto de 40%
- Arch Edifícios Corporativos (AIEC11): desconto de 40%
- Kinea Oportunidades (KORE11): desconto de 30%
- Patria Logística (PATL11): desconto de 30%
- RBR Top Offices (TOPP11): desconto de 30%
- BlueMacaw Logística (BLMG11): desconto de 30%
- Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11): desconto de 30%
- BTG Pactual Shoppings (BPML11): desconto de 30%
- BTG Pactual Agro Logística (BTAL11): desconto de 30%
- RBR Properties FII (RBRP11): desconto de 30%
- BB Premium Malls (BBIG11): desconto de 30%
- Kilima Volkano Recebíveis (KIVO11): desconto de 30%
- Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11): desconto de 30%
Especialistas afirmam que nem todo desconto é uma oportunidade de investimento. É fundamental que o investidor examine a qualidade da gestão, o histórico do fundo, os ativos, o nível de alavancagem e a sustentabilidade dos rendimentos. Descontos significativos muitas vezes refletem problemas nos portfólios, riscos de crédito mal calculados ou estruturas que não suportaram a situação macroeconômica atual.
Por exemplo, o HCTR11, que atua com uma estratégia de alto risco, teve um histórico de dividendos altos, mas enfrentou dificuldades que resultaram em quedas drásticas de liquidez e um desvalorização de quase 70% desde 2023. O DEVA11 também sofreu com inadimplências e reduções em dividendos, o que levou os investidores a se afastarem do fundo. O URPR11, por sua vez, enfrenta problemas de liquidez e inadimplência, dificultando a realização de obras.
Quanto ao KORE11, parte do desconto é atribuída a uma estrutura de rendimentos que não se sustenta a longo prazo. Com a redução de fatores que sustentavam seus rendimentos, o fundo pode ver a distribuição de dividendos cair pela metade nas projeções futuras.
Os fundos dedicados ao desenvolvimento, como o MFII11, também possuem maior volatilidade e são impactados por fases de juros altos.
Dois fundos exemplificam esses comportamentos de desconto: o GZIT11, que enfrenta desafios devido ao mercado de shoppings e à percepção negativa da qualidade dos seus ativos, e o BBIG11, que possui um portfólio mais forte, mas ainda sofre com o alto custo do crédito.
Entre os FIIs de lajes corporativas, muitos enfrentam pressões significativas. Os fundos como BROF11, VINO11 e BRCR11 vêm registrando um aumento na vacância e enfrentando concorrência exacerbada, especialmente após a pandemia e a adoção do trabalho híbrido. Enquanto isso, fundos como JSRE11, que têm ativos de qualidade, continuam a ser penalizados pela baixa rentabilidade.
Olhando para o futuro, 2026 pode representar um momento de mudança. As expectativas de mercado projetam uma possível redução da taxa Selic, o que pode beneficiar os fundos imobiliários, especialmente aqueles que são mais sensíveis ao custo de capital, como os de tijolo.
